РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Cудья Гарматовская Ю.В. Дело № 33-3913/ 2010 г.
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
25 августа 2010 г. г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе
председательствующего Науменко Б.И.
судей Бояровой И.К., Титовой И.А.
при секретаре Володиной Е.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании 25 августа 2010 г. дело по кассационной жалобе Тарасюта Л. В., Зверева И.В., Бреславской Г.В., Кубина В.Е., Юлиной Э.А., Шумко А.А., Титенковой Л.Н., Пискуновой Г.В. на решение Октябрьского районного суда г. Калининграда от 1 июня 2010 г., которым суд постановил:
В удовлетворении исков Тарасюты Л.В., Зверева И.В., Бреславской Г.В., Кубина В.Е., Юлиной Э.А., Шумко А.А., Титенковой Л.Н., Пискуновой Г.В. к администрации ГО «Город Калининград», ООО «Строительное Агентство «Диполь», 3-е лицо ТСЖ «Коломенская» о признании права собственности на квартиры и встроенные помещения отказать.
Заслушав доклад судьи Бояровой И.К, объяснения Кубина В.Е., Бреславской Г.В., представителя Зверева И.В. - Зверевой И.Н., представителей истцов по доверенностям Чигвинцевой И.А., поддержавших доводы жалобы, объяснения представителя администрации ГО «Город Калининград» Руденко Е.В., также полагавшего, что решение суда подлежит отмене, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Тарасюта Л. В., Зверев И.В., Бреславская Г.В., Кубин В.Е., Юлина Э.А., Шумко А.А., Титенкова Л.Н., Пискунова Г.В. обратились в суд с самостоятельными исковыми требованиями к администрации ГО «Город Калининград», ООО «Строительное Агентство «Диполь», о признании права собственности на квартиры и встроенные нежилые помещения (гаражи), указывая, что все они состояли в договорных отношениях с ООО «Строительное Агентство «Диполь» по долевому строительству для них жилья в жилых домах, строящихся на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен площадью 0,5569 га на ул. ..., предоставленном в аренду ООО для строительства малоэтажных многоквартирных домов. В соответствии с условиями договоров истцы полностью оплатили стоимость строительства. Всего ООО «СА «Диполь» построено 6 домов на вышеуказанном земельном участке, домам присвоены номера Номер обезличен. В установленный срок строительства дома - второй квартал 2004 г. ООО «СА «Диполь» не завершило строительство ввиду отсутствия денежных средств и с мая 2008 г. окончание работ по строительству дома осуществляли участники долевого строительства за свой счет и своими силами. В настоящее время готовность дома составляет 100%, квартиры заселены. В связи с отсутствием денежных средств ООО «СА «Диполь» не может ввести дом в эксплуатацию, кроме того, строительство осуществлялось без разрешения на строительство. Указывая на то, что дома являются самовольной постройкой, но их строительство выполнено в соответствии с действующими нормами и правилами, обязательства по договору долевого участия в строительстве дома перед ООО «СА «Диполь» выполнены в полном объеме, ссылаясь на ст.ст.218, 222 ГК РФ, истцы просили суд признать за ними право собственности на квартиры, а также встроенные нежилые помещения (гаражи), расположенные в цокольных этаж построенных жилых домах, которые являлись предметами договоров долевого участия.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В кассационной жалобе Тарасюта Л. В., Зверев И.В., Бреславская Г.В., Кубин В.Е., Юлина Э.А., Шумко А.А., Титенкова Л.Н., Пискунова Г.В. просят решение суда отменить, полагая, что судом дана неверная оценка установленным по делу обстоятельствам и неверно применен материальный закон.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела, 04.08.2003 г. Комитет архитектуры и градостроительства администрации г. Калининграда утвердил акт №Номер обезличен выбора земельного участка для строительства 6-ти одноквартирных жилых домов. На основании этого акта выбора мэром г. Калининграда было принято постановление №Номер обезличен от 11 мая 2004 г. «О предварительном согласовании ООО Строительное Агентство «Диполь» места размещения группы одноквартирных жилых домов в ...». Окончательное решение о предоставлении земельного участка на тот период времени органами муниципальной власти принято не было. 02.10.2006 г. постановлением администрации ГО «Город Калининград» №Номер обезличен предназначение согласованного места размещения объектов строительства было изменено на многоквартирные малоэтажные жилые дома, а 20.12.2006 г. главным архитектором г. Калининграда было ООО «СА Диполь» выдано архитектурно-планировочное задание №Номер обезличен на строительство малоэтажных многоквартирных домов на ул. .... Впервые вопрос о предоставлении ООО земельного участка был решен только в феврале 2007 г. - Постановлением администрации ГО «Город Калининград» №Номер обезличен от 28.02.2007 г. ООО «СА «Диполь» был предоставлен в аренду сроком на 3 года на период строительства земельный участок для строительства малоэтажных многоквартирных домов по адресу: .... Тогда же, а именно 20.03.2007 г. между ООО «СА «Диполь» и администрацией ГО «Город Калининград» был заключен договор на передачу в аренду городских земель №Номер обезличен, по которому ООО «СА «Диполь» был предоставлен в аренду сроком до 28.02.2010 г. земельный участок с кадастровым номером Номер обезличен площадью 0,5569 га по ул. ... для строительства малоэтажных многоквартирных домов. При этом, как следует из содержания договора аренды внутри земельного участка предоставленного ООО «СА Диполь» имеются земельные участки с особым режимом использования - водоохранные зоны, прибрежные полосы, охранные зоны инженерных коммуникаций, охранная зона ЛЭП. В соответствии с условиями договора аренды и выданного ООО архитектурно-планировочного задания, посадка жилых домов должна была быть осуществлена с учетом установленного режима использования земельного участка и наличия на нем охранных территорий. Кроме того, согласно АПЗ высота жилых домов не должна превышать 3-х жилых этажей с мансардой.
Согласно ст. ст. 47-50 Градостроительного Кодекса РФ строительство таких объектов, как многоквартирных жилых домов, допускается только при условии разработки и утверждения соответствующей проектной документации, включающей в себя проведение инженерных изысканий. Проект такого строительства подлежит обязательной государственной экспертизе. При этом приступить непосредственно к самому строительству застройщик вправе только после получения разрешения на строительство, которое представляет собой документ подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.
Как установлено судом, строительство многоквартирных жилых домов производилось ООО «СА Диполь» в отсутствии разработанной проектной документации на строительство. Такая проектная документация и не была создана. Как пояснила в судебном заседании представитель по доверенности Зверева И.В. - Зверева И.Н. «архитектор не довел до конца проект и их кинул». Соответственно, при такой ситуации, государственная экспертиза проектной документации на предмет ее соответствия требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, не проводилась. Разрешение на строительство ООО «СА Диполь» не получало и за выдачей такого разрешения не обращалось. В этой связи, суд правильно пришел к выводу, что такое строительство является самовольным. При этом, как следует из материалов дела, ООО построено 6 таких самовольных строений, представляющих собой 5-ти этажные жилые дома, 8-ми, 10-ти квартирные, с гаражами в цокольных этажах.
Согласно требований ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом такое право может быть признано только лишь при условии, если сохранение постройки не нарушает охраняемые законом интересы других лиц либор не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из материалов дела следует, что обладателем вещного права на земельный участок - права аренды являлось ООО «СА «Диполь», оно же и осуществляло строительство. При этом, на момент рассмотрения данного дела судом 1 инстанции, арендные отношения по пользованию земельным участком с ООО «СА Диполь» продлены не были.
Что же касается истцов, то какими-либо правами пользования земельным участком, на котором расположены самовольные строения, они не обладают. В этой связи, оснований для признания за ними права собственности на самовольные постройки в порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ, суд правильно не усмотрел. В заседании судебной коллегии представитель по доверенности городской администрации Руденко Е.В. пояснил, что администрацией рассматривает вопрос о возможности перевода прав аренды земельного участка, на котором осуществлено самовольное строительство, на ТСЖ «Коломенское», созданное истцами. Однако, на момент рассмотрения дела судом кассационной инстанции, положительное решение по этому вопросу отсутствует.
Кроме того, истцами заявлены самостоятельные требования о признании права собственности на квартиры и гаражи в цокольных этажах. Между тем, при той ситуации, когда жилые дома в установленном законом порядке в эксплуатацию не приняты и не легализованы как объекты строительства, квартиры и гаражи в таких жилых домах не могут рассматриваться, как самостоятельные объекты недвижимости.
В соответствии с требованиями ст. 222 ГК РФ право на самовольную постройку может быть признано судом при доказанности, что данная постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При этом, согласно ст. ст. 55, 56 ГПК РФ на лице, заявившем такие требования, лежит обязанность по представлению соответствующих доказательств.
Как видно из материалов дела, таких доказательств истцами суду представлено не было. Представленные суду каждым из истцов заключения специалиста о соответствии квартир требованиям санитарных и строительных норм по планировке, освещенности, инсоляции, не могут рассматриваться как доказательства безопасности всего строения, его прочности и надежности. Из содержания этих заключений, имеющихся в материалах дела, усматривается, что на разрешение специалиста поставлен только узкий вопрос - «о соответствии квартир требованиям нормативных документов в части объемно-планировочного решения, освещенности и инсолированности, параметров микроклимата». Какие-либо другие вопросы предметом исследования специалистом не являлись, поэтому его вывод о том, что «при возведении строения нарушения санитарных, противопожарных, строительных норм и правил не допущено» никакого доказательственного значения не несет, поскольку этот вывод не основан на проведении каких-либо исследований и инженерных изысканий. При том, что для выдачи заключений на прочность строений (жилых домов), проведение таких исследований являлось обязательным. Так, строительство на указанном выше земельном участке велось на насыпном грунте. Учитывая этажность возведенных самовольных строений ( 5-ть этажей, вместо предусмотренных АПЗ - 3 этажа с мансардой), если и вести речь о соблюдении при строительстве строительных норм и правил, то специалисту (эксперту), дающему такое заключение, необходимо было установить какой тип фундамента был выбран для строительства и соответствует ли он состоянию грунта, который фактически был создан искусственно, соответственно должно было быть получено заключение по прочности и надежности основных, несущих конструкций жилых домов.
Кроме того, поскольку все 6-ть многоквартирных жилых домов возведены на едином земельном участке, суд должен был располагать заключением о соответствии посадки домов требованиям градостроительного плана земельного участка, установленным обременениям и режиму использования, а также соответствия разрывов между жилыми домами ( построенными и существующими) требованиям пожарной и санитарной безопасности.
Поскольку таких доказательств при рассмотрении дела представлено не было, судебная коллегия находит, что судом правильно отказано истцам в иске в том числе и по основаниям недоказанности их доводов о безопасности самовольных строений для их эксплуатации и проживания.
Правильной является и данная судом правовая оценка договорам истцов с ООО «АС Диполь».
Как следует из материалов дела, истцы в разное время вступали во взаимоотношения с указанным ответчикам. При этом все договоры с ООО «АС Диполь» заключены были еще до предоставления застройщику земельного участка для строительства многоквартирных жилых домов.
Суд обоснованно пришел к выводу, что указанные договоры не могут считаться договорами долевого участия в понимании ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Помимо того, что на момент заключения таких договоров отсутствовало решение о предоставлении земельного участка, не выдавалось разрешение на строительство, указанные договоры не могут квалифицироваться как договоры долевого участия и по основаниям ч.4 ст.4 названного ФЗ. Согласно приведенной норме договор долевого участия должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Между тем, в тех договорах, которые заключены были истцами, объект строительства, как предмет договора, определить и идентифицировать с чем-либо не представляется возможным, поскольку проектная документация на строительство создана не была.
Вступая с ответчиком во взаимоотношения по строительству, на той стадии, когда даже не был решен вопрос о предоставлении земельного участка, заключая с ответчиком договоры, производя по ним оплату, истцы сами действовали с риском для себя в части наступления последствий связанных с возможным неисполнением таких договоров.
Учитывая изложенное, судебная коллегия оснований для отмены решения суда находит законным и обоснованным, оснований для его отмены не усматривает.
Вместе с тем, судебная коллегия считает необходимым исключить из мотивировочной части решения вывод суда о том, что земельный участок, предоставленный ООО «СА Диполь» для строительства, находится в санитарно-защитной зоне ....
Судом правильно указано, что Вагоностроительный завод относится к предприятию 2 класса опасности и в соответствии с СанПиН «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» санитарно-защитная зона для таких предприятий устанавливается в 500 м. Однако, попадает ли указанный выше земельный участок в эту 500-метровую зону из материалов дела не следует. Граница этой зоны не определена. Более того, по этой границе существует неоднозначное мнение органов санэпиднадзора и органов городской администрации.
Так, акта выбора земельного участка изначально был согласован с главным государственным санитарным врачом г. Калининграда, каких-либо замечаний главного санитарного врача по земельному участку в выданном им заключении №Номер обезличен от 21.08.2003 г., в том числе и по санитарно-защитной зоне Вагоностоительного завода, не содержится. При такой ситуации, указанный выше вывод суда, судебная коллегия находит преждевременным.
Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Октябрьского районного суда г. Калининграда от 1 июня 2010 г. оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения, исключив из мотивировочной части решения вывод суда о том, что земельный участок находится в санитарно-защитной зоне ОАО «...».
Председательствующий
Судьи
